Wist u dat deze verplichting al bekend was in 2018? Van alle kantoren heeft 35% nog geen energielabel, waaruit blijkt dat dit onderwerp nog geen prioriteit heeft gehad bij de gemiddelde pandeigenaar. Het is een verplichting die is opgenomen in het bouwbesluit 2012.
De verwachting is dat huurders die hun eigen energielasten betalen, en dit zal het leeuwendeel zijn, gaandeweg wel belang hebben bij een beter geïsoleerde ruimte. Het is dan ook te verwachten dat er verzoeken komen om dit in orde te maken. Maar in een groot deel van kantoorpanden zal de verhuurder veelal ook indirect de huurder zijn. Hierdoor kan deze verplichting wat onderbelicht zijn geweest.
De regel geldt voor alle kantoorpanden met meer dan 100 m2 vloeroppervlakte.
Daarnaast gelden de volgende uitzonderingen:
– Gemeentelijke en Rijksmonumenten niet
– Als de gebruiksoppervlakte van de kantoorfuncties (exclusief nevenfuncties, zoals bedrijfsrestaurants en fietsenstallingen) minder dan 50% is van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw
– Als het pand korter dan 2 jaar als kantoor wordt gebouwd of wordt onteigend of gesloopt.
Het uiterste gevolg van het niet hebben van een dergelijk label is, dat het pand niet meer gebruikt mag worden als kantoorpand. Dit is geen kleinigheid. De gemeente waarin het pand is gelegen, móet handhaven. De betrokken ambtenaren zijn nu weliswaar nog niet en masse in hun auto gesprongen om panden te sluiten, maar dit zwaard hangt nu wel boven deze kantoorpanden. Zeker ‘boven’ de mooie oude villa’s die geen gemeentelijk of rijksmonument zijn. De gemeente zal eerst met dwangsommen de pandeigenaar ertoe bewegen om maatregelen te treffen, maar kan daarna uiteindelijk overgaan tot het sluiten.
De gevolgen zijn niet te overzien als een huurder onverhoopt zijn onderneming niet meer mag uitoefenen op het moment dat een kantoor gesloten wordt op last van de gemeente. Het is dan ook zaak dat een huurder tracht te voorkomen dat het zover komt, door tijdig de verhuurder aan te schrijven om maatregelen te treffen. Let wel, het wordt niet aangeraden om te stoppen met huur te betalen.
Hoewel dit nog niet duidelijk is, zal het de verhuurder zijn die in de eerste instantie degene is die de verplichting heeft om het pand te laten voldoen aan de eisen. Als het pand niet gebruikt mag worden, zal dit als een gebrek worden gezien dat de verhuurder moet verhelpen.
In het huurcontract kunnen echter andere afspraken zijn gemaakt. In het bekende ROZ-model is aangegeven welke onderdelen de huurder en de verhuurder moet onderhouden. De verhuurder zal veelal verantwoordelijk zijn voor muren, en kozijnen en daken. In het kader van energiebesparende maatregelen vertaalt zich dit snel in (spouwmuur) isolatie, dubbel glas en dergelijke, terwijl de huurder wellicht de verlichting moet vervangen door energiezuinige lampen.
Een investering die een terugverdientijd van meer dan 10 jaar heeft, hoeft echter niet te worden gedaan.
Fiscaal gezien zijn er mogelijkheden tot aftrek, raadpleeg daarvoor de Milieulijst.
Huurders zullen nu bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten zich goed rekenschap dienen te geven of een pand een label C heeft of niet. Er zullen afspraken gemaakt dienen te worden als er nog werkzaamheden verricht dienen te worden en wie daarvoor de kosten draagt.
Op het moment dat er sprake is van verkoop of overname van een bedrijf kan dit een onderdeel zijn van een due diligence, of een en ander kan invloed hebben op de koopprijs. Het is daarom dan ook aan te raden om op tijd te beginnen met het pand conform wet- en regelgeving in orde te brengen alvorens er sprake is van een overname.