Heeft een verhuurder opschortingsrecht bij wanbetaling

De Hoge Raad heeft op 15 maart jl. uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder van bedrijfsruimte en de huurder van dat pand, waarbij de verhuurder het bedrijfspand had afgesloten voor de huurder, omdat de huurder de huur niet meer betaalde en het pand had verlaten.

Kort gezegd waren de feiten als volgt:

• De huurovereenkomst was in 2016 gesloten;
• De huurder betaalde sinds januari 2019 de huur niet meer;
• De huurder heeft het pand in mei 2019 verlaten;
• De verhuurder heeft er bij de huurder tevergeefs op aangedrongen om het pand op te ruimen en ‌schoon te maken en om de sleutels in te leveren;
• De verhuurder heeft vervolgens de sloten van het gehuurde pand vervangen;
• In juli 2019 heeft de verhuurder aan de huurder laten weten dat, nu de huurder het gehuurde heeft verlaten en er een aanzienlijke huurachterstand bestaat, geen aanleiding ziet om aan huurder huurgenot te verschaffen;
• De verhuurder heeft de bedrijfsruimte uiteindelijk in december 2019 aan een derde verhuurd.

Vordering verhuurder

De verhuurder vordert in de procedure tussen partijen de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de huurder tot betaling van de huur over de periode vanaf 1 januari 2019 tot het moment waarop de verhuurder de bedrijfsruimte aan een derde heeft verhuurd.

Tegenvordering huurder

De huurder stelt een tegenvordering in en vordert vergoeding van de schade die de huurder heeft geleden als gevolg van het onrechtmatig handelen van de verhuurder. D.w.z. het feit dat de verhuurder de sloten had vervangen waardoor de huurder geen toegang meer had tot het gehuurde pand.

Wat oordeelt de rechter?

Zowel de kantonrechter als het hof (in hoger beroep) wijzen de vorderingen van de verhuurder toe en die van de huurder af.

De zaak komt vervolgens bij de Hoge Raad terecht. De Hoge Raad overweegt onder meer dat deze casus wordt gekenmerkt door het feit dat de huurder is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten. Zie hier de volledige uitspraak.

De opvatting dat een verhuurder in zo’n geval de nakoming van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) niet kan opschorten, is onjuist. Oftewel in dit geval mocht de verhuurder zo handelen.

Deze uitspraak is echter geen vrijbrief voor verhuurders om bij wanbetaling van huurders de sloten van het gehuurde te vervangen. In deze zaak was sprake van het niet meer betalen van de huur door de huurder en had de huurder het pand zelf, vrijwillig, verlaten. Zou de huurder het pand ondanks de wanbetaling niet hebben verlaten, dan kan de verhuurder alleen via de rechter afdwingen dat hij de plicht om huurgenot te verschaffen mag opschorten.

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of wilt u een ander onderwerp bespreken? Neem gerust contact met ons op. U kunt ons bereiken op +31 (0) 165 54 84 70 of mail ons!